«دنیایاقتصاد» از چهار ستون طرح جدید اتحادیه اروپا برای «مستاجرها و کمدرآمدها» گزارش میدهد؛
نسخه ۲۰۲۶ مسکن جوانان
دولتهای محلی در اتحادیه اروپا موظف شدند «مدت زمان صدور مجوز ساختوساز برای سرمایهگذاران» را حداقل ۳۰ و متوسط ۵۰درصد کاهش دهند؛ تعدیل مسیر دسترسی به جواز ساختمانی بر «تسریع عرضه مسکن ارزان» اثر مستقیم و معناداری دارد
این وضعیت، چالشهای گستردهای در زمینه جذب نیروی کار، انعطافپذیری بازار کار، انسجام اجتماعی و حتی توسعه شهری و منطقهای ایجاد کردهاست. چنین بحران پیچیدهای نیازمند یک پاسخ هماهنگ فراتر از سطح ملی است، زیرا مسائل مربوط به مسکن تنها محدود به یک کشور یا شهر نیست، بلکه تاثیرات آن فراتر از مرزها احساس میشود. در پاسخ به این بحران، کمیسیون اروپا در ۱۶ دسامبر ۲۰۲۵ اولین «طرح جدید مسکن مقرونبهصرفه اروپایی» را ارائه کرد؛ طرحی که با محور قراردادن همکاری میان سطوح مختلف حکمرانی، نوآوری در ساختوساز، مشارکت سرمایهگذاری عمومی و خصوصی و حمایت از گروههای آسیبپذیر، یک چارچوب جامع برای مقابله با بحران مسکن در سراسر اتحادیه فراهم میآورد. در عمل، این بهمعنای آن است که اتحادیه و کشورهای عضو باید حجم قابلتوجهی از مسکن جدید را هر سال تولید کنند. برآوردهای رسمی نشان میدهد؛ اروپا برای پاسخ به تقاضای فعلی باید بیش از دومیلیون خانه در سال بسازد، یعنی حدود ۶۵۰هزار واحد بیشتر از «وضعیت موجود» که سالانه حدود ۱.۶میلیون واحد ساخته میشود. این امر نیاز به سرمایهگذاری حدود ۱۵۳میلیارد یورو در سال دارد تا نیاز واقعی بازار تامین شود.
این افزایش عرضه همچنین باید با بهبود کیفیت و پایداری مسکن همراه شود؛ بنابراین طرح نهتنها بر تعداد واحدهای ساختهشده تمرکز دارد، بلکه بر بهکارگیری مصالح ساختمانی کمکربن، بهرهور و فرآیندهای ساخت دیجیتالی تاکید میکند تا ساختمانهای جدید از نظر محیطزیستی و کیفیت زندگی نیز در سطح بالاتری باشند. افزایش عرضه مسکن مستلزم «سرمایهگذاری» عظیمی است. کمبود منابع مالی یکی از موانع اصلی توسعه مسکن اجتماعی و مقرونبهصرفه است، چراکه بخشخصوصی اغلب بهدنبال پروژههای سودآورتر و سریعتر است و بخش عمومی توان مالی محدودی دارد. برای رفع این گسست، اتحادیه اروپا با تکیه بر بیش از ۴۳میلیارد یورو سرمایه در بودجه۲۰۲۷ –۲۰۲۱، اقدام به بسیج منابع بیشتر کردهاست.
یکی از پلتفرمهای کلیدی در این زمینه، «پلتفرم سرمایهگذاری پان-اروپایی برای مسکن مقرونبهصرفه» است که با همکاری بانک سرمایهگذاری اروپا و بانکهای توسعهای ملی و منطقهای ایجاد میشود. هدف این پلتفرم این است که منابع کوچکتر را تجمیع کند، دسترسی به تامین مالی را برای پروژههای محلی افزایش دهد و مسیر جذب سرمایه بخشخصوصی را تسهیل کند.
همزمان، اتحادیه در حال اصلاح قواعد کمکهای دولتی(State aid) است تا کشورها بتوانند سریعتر و سادهتر از منابع خود در جهت ساخت مسکن اجتماعی و مقرونبهصرفه مثلا بدون نیاز به اطلاع قبلی یا مراحل طولانی تایید حمایت کنند. این اصلاحات به کشورها اجازه میدهد تا برنامههای حمایتی را هدفمندتر و سریعتر اجرا کنند. نمونه موردی مرتبط با این محور، تصویب ۹۰میلیون یورو کمک دولتی برای جمهوریچک است که بهمنظور حمایت از ساخت و عرضه مسکن مقرونبهصرفه برای خانوارهای کمدرآمد، جوانان و کارگران ضروری اختصاص یافتهاست. این طرح که از تسهیلات بازیابی و تابآوری تامین مالیشده، نمونهای از نحوه استفاده از منابع اتحادیه و قوانین کمک دولتی برای افزایش عرضه مسکن محلی است.
بسیاری از کشورهای عضو با ضعف نهادی در بخش مسکن مواجه هستند؛ به همیندلیل، اقدامات حمایتی صرف بهتنهایی کافی نیست. برای مثال، حتی اگر منابع مالی در دسترس باشد، فرآیندهای طولانی صدور مجوز، قوانین محلی پیچیده و اختلافات میان نهادها، اغلب مانع اجرای موثر پروژهها میشود. طرح اتحادیه اروپا برای این مشکل راهحل دوگانه دارد؛ از یکسو، حمایت مالی و مشاورهای در اختیار کشورها، شهرها و مناطق قرار میگیرد تا اصلاحات ساختاری را پیش ببرند و از سوی دیگر، ابزارهای تقویتی در لحظه اجرا فراهم میشود تا این اصلاحات بهجای آنکه فقط در سطح برنامه باقیبمانند، به نتایج قابللمس در بازار منتهی شوند.
این پشتیبانی شامل مواردی از جمله کمک به سادهسازی فرآیندهای صدور مجوز، استانداردسازی اقدامات ساختوساز و هماهنگی میان سطوح حکمرانی است. هدف این رویکرد این است که بهطور همزمان اصلاحات مقرراتی و تحقق پروژههای واقعی اتفاق بیفتد، نه اینکه اصلاحات طولانیمدت به تعویق بیفتد و اثر فوری نداشتهباشد. بحران مسکن بیش از هر چیز به گروههای آسیبپذیر آسیب میزند؛ کسانی که درآمد کمی دارند، جوانان، دانشجویان، کارگران و افراد بیخانمان. اتحادیه اروپا در طرح خود تاکیدکرده که دسترسی به مسکن مقرونبهصرفه باید برای همه شهروندان فراهم شود و این امر نیازمند حمایت هدفمند از گروههایی است که بیشترین آسیب را دیدهاند.
برای مثال، یکی از پیشنهادهای خاص این طرح، اجرای یک طرح تضمین برای کاهش یا حذف مبلغ ودیعه اجاره(security deposit) برای گروههای جوان و کمدرآمد است تا موانع ابتدایی اجاره مسکن برای آنها کاهش یابد، همچنین برنامههایی هدفگذاری میشوند که مسکن دانشجویی، کارکنان و افراد بدونخانه را تحتپوشش قرار دهند و به کشورها کمک کنند تا راهکارهای بهتر مبتنی بر اصل «اول، مسکن» برای بیخانمانها را پیاده کنند. نمونههای موردی در سطح شهری نیز وجود دارد؛ مثلا پروژههایی که برای پشتیبانی از شهروندان در شهرهای کوچک اجرا شدهاند و نشان میدهند چگونه حمایتهای اجتماعی از طریق «تامین مسکن مناسب» میتواند زندگی افراد را متحول کند. یکی از بخشهای مرکزی طرح، کاهش هزینههای اداری و پیچیدگیهای قانونی است که مانع عرضه سریع مسکن میشود. اتحادیه اروپا قصد دارد این موانع را با بسته سادهسازی مسکن و برنامههای دیجیتالیسازی از جمله تسهیل در برنامهریزی شهری، صدور مجوز و فرآیندهای بازسازی کاهش دهد. این رویکرد به آن معنی است که مجوزها سریعتر صادر شوند، فرآیندها شفافتر و قابلپیشبینیتر شوند و دولتهای محلی و منطقهای ابزارهای الکترونیکی قویتری برای مدیریت این مراحل داشتهباشند.
یکی از جنبههایی که بهوضوح در اسناد اتحادیه اروپا آمده، ارائه واحدهای اجارهای به بازار عرضه کوتاهمدت است که در برخی مناطق شهری تحتفشار مسکن، بخش زیادی از واحدهای مسکونی را از بازار بلندمدت خارج کرده و باعث افزایش قیمتها و کاهش دسترسی برای ساکنان شدهاند. اتحادیه اروپا برنامه دارد تا با ابتکارهای قانونی جدید چارچوبی را فراهم آورد که دولتها و شهرها بتوانند این پدیده را مدیریت کنند، بدون اینکه منافع صنعت گردشگری را بهطور کامل از بین ببرند، بهعبارت دیگر یکی از اهداف این طرح تعادلسازی میان گردشگری و دسترسی به مسکن محلی است.
چهار رکن مسکن در اروپا
طرح مسکن مقرونبهصرفه اتحادیه اروپا بر پایه یک چارچوب سیاستی منسجم بنا شدهاست که چهار رکن کلیدی را شامل میشود؛ «افزایش عرضه مسکن، تجهیز منابع با پشتیبانی سرمایهگذاران، رفع موانع سرمایهگذاری و حمایت از گروههای آسیبپذیر.» این چارچوب، سیاست مسکن را نه بهصورت جزیرهای بلکه در تعامل با توسعه منطقهای، نوآوری و پایداری شهری تعریف میکند.
کمیسیون اروپا با تاکید بر اهمیت «افزایش عرضه مسکن»، تلاش میکند تا کمبود عرضه و فشار بر بازار اجاره و خرید در سراسر اتحادیه کاهش یابد. این رکن شامل مجموعهای از اقدامات است که از ساخت مسکن جدید، نوسازی و بازسازی ساختمانهای موجود تا تغییر کاربری داراییهای بلااستفاده را دربر میگیرد. علاوهبر این، توسعه مدلهای حکمرانی محلی و دیجیتالیسازی فرآیندهای صدور مجوز، از دیگر ابزارهایی است که برای تسریع عرضه مسکن مدنظر قرارگرفتهاند. این اقدامات بهویژه در مناطقی که با فشار شدید تقاضا روبهرو هستند، اهمیت بیشتری دارد.
رکن دوم چارچوب، «بسیج سرمایهگذاریهای عمومی و خصوصی» است. کمبود منابع مالی اغلب بزرگترین مانع برای توسعه مسکن مقرونبهصرفه است و کمیسیون اروپا با بهرهگیری از بودجههای موجود اتحادیه، برنامههای InvestEU و همکاری با بانک سرمایهگذاری اروپا، تلاش میکند تا سرمایهگذاری در بخش مسکن را تسهیل کند. علاوهبر این، ایجاد پلتفرم سرمایهگذاری «پاناروپایی» بهمنظور تجمیع پروژهها و کاهش موانع اداری، فرصتهای جدیدی برای مقامات محلی و سرمایهگذاران فراهم میکند تا منابع خود را به شکل هدفمند و موثر در پروژههای ساخت مسکن وارد کنند.
رکن سوم به «حمایت فوری از اصلاحات ملی و منطقهای در مقررات ساختوساز» اختصاص دارد. اصلاحات ساختاری در حوزه مسکن، مانند سادهسازی فرآیندهای صدور مجوز و هماهنگسازی استانداردها، اغلب با محدودیتهای اجرایی و ظرفیتهای محلی مواجه هستند. کمیسیون اروپا با ارائه پشتیبانی فنی، مالی و نهادی، امکان اجرای همزمان این اصلاحات را فراهم میآورد. این رویکرد، انعطافپذیری سیاستها را افزایش میدهد و تضمین میکند اصلاحات در کوتاهمدت نیز اثرات ملموسی بر بازار مسکن داشتهباشد.
رکن چهارم بر «حمایت هدفمند از گروههای آسیبپذیر» متمرکز است. افزایش قیمت مسکن و اجاره، فشار بیشتری بر خانوارهای کمدرآمد، جوانان، مهاجران و سایر گروههای آسیبپذیر وارد میکند. طرح اتحادیه اروپا با ارائه سیاستها و ابزارهایی که این گروهها را تحتپوشش قرار میدهد، تلاش میکند تا دسترسی برابر به مسکن باکیفیت و مقرونبهصرفه را تضمین کند. این اقدامات شامل برنامههای حمایت مالی، طرحهای اجتماعی و هماهنگی با نهادهای محلی است تا اثرات اقتصادی و اجتماعی بحران مسکن بر گروههای ضعیف کاهش یابد.
کمیسیون اروپا در تمامی ارکان، تنوع شرایط مسکن در سراسر اروپا را به رسمیت میشناسد. از فشار مسکن در کلانشهرها و مناطق توریستی گرفته تا مازاد مسکن بلااستفاده در مناطق روستایی، هر رکن چارچوب با توجه به شرایط محلی طراحی شدهاست. به همینمنظور، سیاستها قابلیت تطبیق با ویژگیهای جغرافیایی، جمعیتی و اقتصادی هر منطقه را دارند و در عینحال یک چارچوب هماهنگ اروپایی را حفظ میکنند. این تعادل بین سیاستهای اتحادیه و نیازهای محلی، از ویژگیهای منحصربهفرد این طرح است.
کاهش زمان مجوزدهی ساختوساز
یکی از محورهای اصلی این طرح، استراتژی ساخت مسکن است که هدف آن تقویت بهرهوری و نوآوری در بخش ساختوساز و نوسازی است. این استراتژی با 6 اقدام عملی مشخص، مسیر افزایش عرضه، کاهش هزینهها و ارتقای کیفیت مسکن را مشخص میکند.
اتحادیه اروپا شناسایی کردهاست که یکی از موانع اصلی عرضه مسکن، پیچیدگی و طولانیبودن فرآیندهای صدور مجوز در سطح ملی، منطقهای و محلی است. مراحل صدور مجوز معمولا تکراری، غیرشفاف و زمانبر هستند و دسترسی به اطلاعات کامل برای سرمایهگذاران و سازندگان دشوار است، بههمیندلیل، کمیسیون اروپا برنامهریزیکرده تا با یک اسکن جامع از رویهها و اصلاح قوانین، مسیر صدور مجوز را ساده و شفاف کند. این اصلاحات در قالب بسته «سادهسازی مسکن» اجرا خواهند شد و امکان دسترسی آنلاین و دیجیتال به تمام اطلاعات مربوط به صدور مجوز را فراهم میآورند. این اقدام باعث کاهش هزینههای اداری، افزایش سرعت شروع پروژههای ساخت و تسهیل ورود سرمایهگذاران به بازار مسکن خواهدشد، درحالیکه اطمینان از رعایت استانداردهای کیفیت و ایمنی حفظ میشود.
در طرح «مسکن مقرونبهصرفه» اتحادیه اروپا، نخستین اقدام اعلامشده، کاهش زمان و پیچیدگی فرآیند صدور مجوز ساختوساز است؛ اقدامی که بهطور مستقیم به یکی از گلوگاههای اصلی عرضه مسکن در اروپا اشاره دارد. پیش از این، کمیسیون اروپا بارها تاکید کردهبود؛ طولانیبودن و غیرقابلپیشبینیبودن فرآیند مجوزدهی، هزینه ساخت را افزایش میدهد و سرمایهگذاری در مسکن بهویژه مسکن مقرونبهصرفه را با ریسک بالا مواجه میکند.
در اتحادیه اروپا فرآیند ساختوساز به سطح ملی و محلی واگذار شدهاست و بهطور میانگین زمان مجوزدهی حدود ۱۶۵ روز طول میکشد. در بسیاری از کشورهای اروپایی، صدور مجوز ساختوساز بین دو ماه تا بیش از یک سال زمان میبرد و همین تفاوتها یکی از عوامل کندی عرضه مسکن است. در فرانسه، برای پروژههای معمول مسکونی، زمان صدور مجوز ساخت بهطور متوسط حدود ۶۰ تا ۷۵روز برآورد میشود، هرچند در پروژههای بزرگ یا در مناطق شهری متراکم، این زمان میتواند به بیش از ۹۰روز برسد. در دانمارک، با وجود دیجیتالیبودن بخش قابلتوجهی از فرآیندها، میانگین زمان صدور مجوز حدود ۶۰ تا ۶۵ روز گزارش شدهاست. فنلاند نیز وضعیتی مشابه دارد و معمولا صدور پروانه ساخت بین ۶۵ تا ۷۰ روز طول میکشد.
در مقابل، در برخی اقتصادهای بزرگتر یا بوروکراتیکتر، این فرآیند طولانیتر است. در ایتالیا، بهویژه در شهرهای بزرگ، زمان صدور مجوز ساختوساز اغلب بین ۱۰۰ تا ۱۴۰ روز متغیر است. اسپانیا نیز با وجود اصلاحات اخیر، همچنان میانگینی در حدود ۹۰ تا ۱۲۰ روز دارد. در آلمان که قوانین محلی و ایالتی نقش پررنگی دارند، فرآیند صدور مجوز معمولا بین ۹۰ تا ۱۵۰روز طول میکشد و در برخی ایالتها حتی بیشتر از این هم زمان میبرد. در بلژیک و هلند نیز بسته به شهر و نوع پروژه، صدور مجوز میتواند بین ۷۵ تا ۱۳۰ روز زمان ببرد. به همیندلیل، کمیسیون اروپا در طرح مسکن مقرونبهصرفه تاکیدکرده که باید با سادهسازی مقررات، کاهش مراحل اداری، هماهنگسازی نهادهای دخیل و دیجیتالیکردن کامل فرآیندها، زمان صدور مجوز کوتاه و قابلپیشبینی شود.
هدف طرح اتحادیه اروپا، رساندن فرآیند مجوزدهی به سطحی «سریع، ساده و استانداردشده» است؛ بهگونهای که کشورهای عضو بتوانند زمان صدور مجوز را بهطور معنادار کاهش دهند. این بهمعنای کاهش ۳۰ تا ۵۰درصدی زمان صدور مجوز است. اتحادیه اروپا قصد دارد «بازار ساختوساز را بهطور کامل دیجیتال کند» تا اطلاعات مربوط به مصالح، محصولات و پروژهها در سراسر اروپا قابلدسترس باشد. استفاده اجباری از گذرنامه دیجیتال محصول از سال۲۰۲۸، امکان دسترسی سریع و مطمئن به اطلاعات فنی، زیستمحیطی و عملکردی مصالح ساختمانی را برای تمام ذینفعان فراهم میکند.
یکی از نقاط قوت طرح، «حمایت مالی مستقیم از فناوریهای نوین ساخت» است. بانک سرمایهگذاری اروپا(EIB) با همکاری InvestEU بسته وام ۴۰۰میلیون یورویی را برای سرمایهگذاری در فناوریهای کاهش هزینه و تسریع عرضه مسکن اختصاص دادهاست. این منابع مالی به پروژههای نوسازی، ساخت مسکن جدید و توسعه روشهای مدرن مانند ساخت مدولار و خارج از سایت کمک میکند.
علاوهبر آن، ایجاد پلتفرم سرمایهگذاری پان-اروپایی امکان تجمیع منابع دولتی و خصوصی را فراهمکرده و پروژههای محلی و منطقهای را قادر میسازد از سرمایه ترکیبی بهرهمند شوند. نمونهای از این اقدام، برنامه «خانه اول» در برنو جمهوریچک است که با ترکیب بودجهملی و اتحادیه اروپا، مسکن اجارهای مقرونبهصرفه را برای گروههای آسیبپذیر فراهم کردهاست. طرح مسکن اتحادیه اروپا بر «اقتصاد چرخشی مصالح» نیز تاکید دارد. محدودیتهای قانونی و فنی در انتقال و استفاده از مصالح ثانویه، مانعی برای بهرهوری بخش ساختوساز بودهاست. بر اساس طرح، تا سهماهه سوم ۲۰۲۶، معیارهای پایان ضایعات و ممیزیهای پیش از تخریب تدوین میشوند تا استفاده از مصالح بازیافتی افزایش یابد.
همزمان، طرح انتقال مهارتها و ارتقای حرفهای نیروی کار اجرا میشود تا کارگران و متخصصان بتوانند دانش خود را در کشورهای مختلف بهکار گیرند و بازآموزی مهارتها در بخش ساختوساز گسترش یابد. آکادمی NEB نیز به توسعه ظرفیت و مهارتها برای استفاده از مصالح نوآورانه و روشهای ساخت مدرن کمک میکند و بنگاههای کوچک و متوسط را توانمند میسازد. این 6 اقدام، در کنار هم، یک راهبرد جامع و هماهنگ برای افزایش عرضه مسکن مقرونبهصرفه، توسعه نوآوری، کاهش هزینهها، استفاده بهینه از منابع و تقویت نیروی کار ماهر ارائه میدهند و بهطور همزمان، دسترسی به مسکن پایدار و باکیفیت را در سطح اتحادیه اروپا گسترش میدهند.
